債権者が債務不履行に陥った場合にその不動産を渡すというもの

住まい購入に重要な住宅ローン新スタイル、ノン・リコースローン

アメリカでは、住宅ローンに対して商業不動産開発のプロジェクトファイナンスが「ノン・リコースローン」を導入していると聞く。「ノン・リコースローン」というのは、融資をするときに金融機関が、購入した不動産に抵当権を設定し、万一、債権者の債務が不履行に陥ったときは、その不動産を債権者に引き渡せば、それ以上の債務は追及しないというものである。

このシステムは、まだ日本には導入しづらいだろうが、まずは、従来の融資制度を見直すべきではないかと考えるのだが……。政府は今年、また住宅金融公庫の貸出枠を住宅価格に対して10割に広げる「100%融資」制度を復活させ、5月には所得制限をさらに引き下げ、融資拡大に本腰を入れているようである。右肩上がりの制度そのものの改革をせずに、所得制限の引き下げ、融資拡大を図るというのは無謀としかいいようがない。

住宅購入の幅を広げ、消費の拡大を図ることにより景気を回復しようということなのだろうが、それはあくまで、その場しのぎの景気対策にしかならないはずである。平成10年4月の新設住宅着工戸数は前年同月比16%減で、年率換算値は123万70〇〇戸に急落、このままでいくと、今年の新設住宅着工戸数は昭和60年秋以来の124万戸割れのペースになるという予想がなされている。この試算について、建設省では「今年に入っての公庫利用者の低迷が主因」としているそうだが、2005年は85万戸程度になるのではないか、という民間業者の慎重論も出ているようだ。住宅市場は政府や行政が考えているほど甘くはないということである。
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こうした状況下、マンション管理会社は価格と質が厳しく問われる時代に入ったとみられており、必然的に競争の時代に突入したといえそうだ。一方、賃貸住宅の市場であるが、賃貸肯定派が半数を超えるようになったとはいえ、賃貸住宅市場の着工戸数も消費税率引き上げ前の駆け込み需要でいったん増加したものの、平成9年度は前年度比16・3%減少となっている。

特別有料賃貸住宅制度の創設(平成5年度)以降、着実に拡大していた着工面積も減少傾向にあるようだ。民間賃貸住宅経営実態調査によると、平成9年の既存ストックの空室率は、首都圏で6・8%。空き室の内訳は小規模なものや木造のものが高いということである。しかし、賃貸住宅全般でいえば、平成10年度上期の需要は全国的に活性化しつつあり、首都圏でも回復傾向にあるそうだ。

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